第五百八十三章 智慧城市住宅定价有些过高呀！

　　智慧城市第一期住宅在去年就完成了装修，但星海集团一直都没有宣布定价和销售。
　　星海集团宣布过在今年下半年进行销售，目前定价方案需要由沐阳审核并签字，但他就一直拖着，他觉得之前还没到合适的销售时机。
　　现在H城的房产非常火，全城新房均价已经接近六万元了，比历史均价还要高两万，这是由于H城已经成为全国科技中心、GDP城市榜首。
　　有些投资者称，星海集团硬把H城的格局给改变了。
　　智慧城市，也成为全球焦点。
　　这一天，7月29日，上午十点钟，沐阳召开了高层会议，参与人员有周晨、杨海和智慧城市的项目管理人员，也邀请了当地政府代理人和股东代表参加。
　　智慧城市并不是只有星海集团这个大股东，但可以直接行使执行权，其他股东不得干预，这在签订合作协议之前就商议好的。
　　虽然小股东不能干预，但有重要信息和财务知情权、监督权，也可以提出建议。
　　所以，沐阳召开智慧城市的定价会议，也让周晨通知了相关股东代表。
　　第一期三万套住宅房子，就价值数千亿元，所以沐阳也是很重视定价方案。
　　如果卖得不好，肯定会影响后面四期销售。
　　一般来说，第一期最优惠，销售好的话，然后后面几期都要贵一些。
　　还有商铺和写字楼招商事宜，也会在会议中把大概方案定下来。
　　沐阳看过住宅定价方案、商铺和写字楼招商方案，招视了下参会人员后，坐在主位上，开门见山说道：“今天的会议话题就是智慧城市的住宅定价方案、商铺和写字楼招商方案，这两套方案我都看过了。
　　我不是这个房地产行业的人，理论知识没有专业人士懂得那么深，但对市场的分析，我有自己的见解。
　　不过，我想先听听你们制定的住宅定价方案的理由。
　　方业你是智慧城市的总负责人，这套方案是你们制定的，说关键点。”
　　一名穿着西装、年约四十五岁的中年男人站起身向沐阳微鞠躬了下，然后坐下，朗声说道：“董事长，各位领导，你们好。
　　我们定价，是根据土地成本、建筑成本、位置和环境、市场需求、市场竞争、政策影响和附加服务等因素综合来定价的，以目前的情况来看，智慧城市的附加服务影响非常大，不仅全国投资客，还有海外投资客都看准了智慧城市，都想抢到更多套的房子。”
　　“拿BJ中心地带西城来说，住宅均价已经达到十二万元，申城、深市核心地段，住宅均价也超过了十万元。
　　智慧城市周边住宅均价这两年涨得也飞速，已经达到六七万元了，甚至个别楼盘已经达到七八万元了，已经不比西湖核心区域低了。”
　　“智慧城市的住宅，配套设施好，房子质量有保障，物业统一管理，卖便宜了，对不起它。”
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　　方业说了许多，从开始的理论，再打开PPT针对调查的市场数据进行分析。
　　他们方案中的定价，当然要算入公摊面积。
　　智慧城市的房子，由于有很多配套设施，如果真全算公摊面积的话，那就多了。
　　为了避免顾客对智慧城市的房子有太多不好的争议，方业说，把公摊面积率定为20％，然后多出的公摊面积，就当是“送”了，让客户觉得赚到了，更利于销售。
　　关于公摊面积这一事，沐阳他看过方案，思考过利弊，还想了好几天时间。
　　目前国内已经流行公摊面积，如果取消的话，房子标价肯定要高许多。
　　比如原来89平方的，一般实际的面积是70平方左右，公摊率约21％，这70平还包括墙厚。阳台这些，可能就是半送半卖，也有全送。
　　假如原来卖一万一平，可不是意味着房价仅涨21％，而是要涨（89－70）／70＝27.14％。
　　也就是说，要卖1.27万一平才摊平原来的总价89万元。
　　而不是还是卖一万一平，总价才70万，那是不可能的！
　　这个定价，如果销售稍微差点，房地产公司多半要亏本了。
　　所以，指望去除公摊面积就能降总价，这都是消费者一厢情愿的想法，房开可不乐意这么做，该赚多少还是赚多少。
　　换句话说，即使消费者以为减少公摊面积能够降低房价，但实际上房地产公司不会因此降低总价，而是通过其他方式来补偿这部分面积的成本。
　　因此，消费者在购房时需理性看待房价和面积的关系，避免被虚低或虚高价格所迷惑。
　　也就是说，星海集团搞新颖取消公摊面积，但总价并不变，民众不一定能接受。
　　实际就是换汤不换药，意义不大，反被民众吐槽，总价没降，单价还显得“贵”死了，吃力不讨好。
　　另外，如果取消公摊面积，房开在建造房子时，肯定想办法缩减公摊面积，比如楼梯口小了，电梯外空间也小了，同样影响使用者。
　　当然，肯定会影响设计，会尽量把室内所得面积变大，但相应地减少公摊面积。
　　取消公摊面积计算，当然也有好处，比如每个业主所占的面积更真实合理，不再存在高层楼层住户面积过小、低层楼层住户面积过大的情况，从而实现更加公平合理的分配。
　　但总的来说，只要总价没变，总物业费没变，对业主来说没什么影响，得不到实际好处。
　　如今，按照现行政策要求，实际售房时，都会公布实际面积和公摊面积占比率，只是需要消费者计算户型实际情况，实际得房面积，有多少是赠送的，买房不能光看单价高低。
　　有些房子，房本95平方的，实得面积比不上房本89平方的，这是很普遍的现象。
　　比如这个89平方的，全赠送大阳台，它有飘台，而这个95平方的，阳台面积小，可能只是半送，甚至还没有阳台。
　　星海集团在公布房价时，一样会透明地公布实际所得面积、阳台面积和公摊面积情况，户型图、实际户型与样板房面积都一致，不能让销售人员误导消费者。
　　沐阳坐在沙发上，听方业及其他人向他汇报。
　　定价方案上，他大概看了下，普通住宅定价没有低于十万元一平，最差位置的一楼都定价十万元一平，均价达到14万元一平。
　　要是大平层和别墅，单价就更贵了。
　　“你们定的这个价格，没坑穷人呀。”沐阳扬了下眉毛，笑了笑说。
　　众人愣了下，才知道沐阳是开玩笑，然后也跟着笑了起来。
　　方业尴尬笑道：“董事长，我们是这样想的，既然坑不到穷人，卖九万和十万，差别也不大，那就干脆按照需求量来定价，全国但凡有些钱的，都想往智慧城市挤。”
　　沐阳点了点头：“有点意思，不过还需要考虑一下市场的接受度，这个价格可能已经超出大部分人的预想价格了。如果销售不佳，会直接影响到后面四期的销售。”
　　方业很认真地说：“是的，注定是少部分人的市场，智慧城市的房子，穷人真不用考虑，这很无奈。
　　就算我们卖五万，穷人还是买不起，然后消费者都会抢着要，最后转手卖。
　　我们第一期有3万套住宅，五期15万套，但相当于全国富豪来说，这并不算多。
　　根据相关数据统计，去年国内净资产过亿家庭就有13.3万户，而千万净资产达到两百万户，主要集中在一线城市。
　　也许这个数据有些失真，毕竟只是抽调，但也相差不大的。
　　我们打造全球顶级的智慧城市生态圈，高端配套，真不怕卖不出去。
　　我们可以先公布一房一价，看看有多少人将会订金抢号，如果交订金人数过少，我们可以再搞促销活动。”
　　沐阳闻言，感觉方业分析得有头有理，现在H城经济实力已经超过北上广深，发展潜力无穷，只要智慧城市运营成功，就硬造出来一个国际科技大都市。
　　转问其他人：“你们有意见的，说说看。”
　　周晨说道：“房地产我不太了解，但我希望销售时，一定要跟客户讲清楚，不能隐瞒重要信息，欺骗客户，这个订金，如果客户没有及时选到房子，要及时退回去，一定不能破坏星海集团的声誉，否则得不偿失。”
　　“好的，周总，我们一定会严格遵守诚信经商，严格培训销售人员。”方业郑重点头。
　　“智慧城市牵扯到太多的利益，不能有任何中间商存在。
　　选定房子后，如果客户觉得后悔了，在合同中确认，而且你们一定要跟客户讲清楚毁约金。”沐阳建议道，虽然没取消成公摊面积，但在交易上，可以偏向客户一些。
　　江南省买房，一般在选号之前，客户要交订金，订金一般是十万，但最多不会超过总房价的10％。
　　现场选定房子后，确认之后，这个订金就变成定金，要划入购房款了。
　　现场选号，不会进行交付贷款或全款的，因为搞合同太费时间，还需要公证人，手续非常复杂，当场搞不定的。
　　结束选号之后，房开公司要准备合同了。
　　一套房子就是一大沓合同，都有好几十页，需要签字的地方非常多，工作量非常大。
　　在这段时间内，由于房子是现成的，房开会通知客户开始办贷款了，准备全款的，就要准备好钱了。
　　然后房开选定一个时间和准业主签订合同，办理好合同，业主就能拿到钥匙了。
　　如果客户后悔，不想要选写的房子了，那肯定要从订金中扣除毁约金，因为这种毁约的行为影响了销售。
　　如果不这样，比如说有人想恶搞房开公司，预订了许多套房子，最后全毁约，这对房开公司来说肯定不利。
　　所以，沐阳并不认为选号之前交付订金是件坏事。
　　“好的，我明白。”方业点头，把周晨和沐阳的话给记下来。
　　接下来，大家讨论了一会。
　　沐阳看到大家没什么异议后，拍了下桌子上的方案：“那好，就按照你们的方案来推进吧。”
　　说完后，这个会议也就结束了。
　　第二天，
　　当地政府和星海集团联合公布智慧城市一房一价文件，很快传到网络上。
　　朱运标好久没有逛论坛了，工作的忙碌，生活上的蝇营狗苟，根本就没有时间，只是偶尔逛下也是找资料。
　　今天，网络上又爆出星海集团的热点新闻，让他多看了一眼。
　　“星海集团公布一房一价了？最低十万一平？”
　　“真的是不坑穷人呀，开始还以为能买一套大面积的，现在能买到一套小面积的就不错了。”
　　他14年开始和朋友合伙倒腾，今年行情急转直下，几年下来留下一地鸡毛。
　　真是干着操卖白（粉）的心，拿着买白菜的钱。
　　几个人聚在一起商议了一下，干脆把公司卖掉了。
　　开公司是亏本了，还不如他倒腾比特币，目前账号显示可卖一千五百多万元，他打算清掉，买下智慧城市的房子，算是给孩子留个保障。
　　比特币这东西，他看不透未来形势，当年只是瞎买了一些，想不到还大赚了，这是运气。
　　做生意还不如当时瞎投资买币！
　　他看好智慧城市的未来潜力，住宅数量就那么多，基本是固定不变的，卖一套少一套，而全国所有人都想往里面挤。
　　打开H城房地产信息，上面就有智慧城市的一房一价信息。
　　预售证号：H城智慧城市售房许字（2018）第001号；
　　项目名称：星海名筑（现房）（一期）……（二期）……（三期）
　　项目地址：H城智慧城市星海一路与星海二路交叉以东
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　　这只是其中一个项目，还有星海华庭、星海秋月园、星海滨江国际、星海外滩等十个项目楼盘，每个楼盘的在售房数百套到数千套不等。
　　这些不同的楼盘，委托不同的建筑公司建造，所以命名不一样。
　　住宅面积从七十平方到数百平方的大平层，或者联排、双拼、独栋别墅。
　　像滨江国际和外滩的临江房最贵，十五万起步，他直接退出这个楼盘，真买不起呀。
　　别墅单价都是十八万起步，独栋别墅最贵，单套一亿起步价。
　　除了一房一价，还详细公布了周围配套，包括教育资源等问题。
　　比如买了这小区的房子，小孩可以去哪所小学和初中读书，而非智慧城市的住宅用户，小孩不能跨区域就读。
　　同时，公布了购买资格问题。
　　这三万套房子，最大发放9万个预订，即三个人抢购一套房子，每个号限购一套，每个家庭限一个号，先报名先得预订号，报满为止。
　　H城居民、高端人才、在H城投资的相关人员，此类客户总获得4.5万个选号，同样是先到先得预订号。
　　他看了下一家网站的网友评论，有不少争议。
　　“还以为均价十万差不多了，想不到普通住宅均价达到十四万元了，别墅更离谱，谁会买呀！”
　　“房子不就是一堆钢筋混凝土吗，能值几个钱，星海集团想钱想疯了，沐阳都不审核一下定价方案吗，让下面的人瞎定价。”
　　“一群穷人在议论自己买不起的物品，我们买不起，但有钱人可能不在乎这一点，估计还怕卖便宜了，感觉不到高大上。”
　　“现在H城的房价都贵得离谱，说是新房均价六万左右，但好地段好楼层的，没有八九万根本买不到，智慧城市的属性不一样，卖得贵一些也正常，不要拿其它三四线城市房价来对比了。”
　　“现在大家都不太知道智慧城市的房子怎么样，过几天开放了就知道了。”
　　智慧城市的定价，大多数人认为过高，感觉卖不出去。
　　有些网友拿港城来对比，感觉又低了许多。
　　但有些网友认为，H城与港城的福利待遇没有什么对比性。
　　当然，有些人看重智慧城市的特殊属性，有钱人不会在意那些福利待遇。
　　让国外机构和老外不满意的是，智慧城市并未向在桦国无居住证的外国人开售，也就是说，有钱也买不到，除了写字楼。
　　智慧城市的有些写字楼也要出售，但商铺并不出售。
　　除了公布住宅定价，星海集团还公布了招商内容及出租房政策。
　　只要在智慧城市工作的人员，都可以租到智慧城市的廉租房。
　　智慧城市建造了大量单身公寓，全简单装修好，五脏俱全，月租金六百元起，专门向在智慧城市打工的普通人供应。
　　但如果非智慧城市上班的打工人，是租不到智慧城市的廉租房的。
　　光这点措施，获得了大量网友的赞美，说星海集团真是良心呀。
　　8月5日，智慧城市开始接受住宅预订，同时开放智慧城市一期区域。
　　所有人都等待着智慧城市开放，很想知道里面将是什么样的，那些住宅又是怎么样的。
　　时间过得很快，大家终于等到了这一天。
　　凌晨的时候，智慧城市的工作人员开始拆除遮挡墙。
　　不少民众在凌晨的时候就过来了，在各入口处排起了长龙，当地政府赶紧派出人员维护次序，不允许民众影响工作人员拆除遮挡墙。